עסקאות מכירה

המדריך המלא למכירת דירה : כך תחסכו אלפי שקלים

תהליך מכירת דירה הינו תהליך ארוך ומסובך אשר בתוכו לא מעט סיכונים ועלויות נלוות במדריך זה נלמד איך לעבור את התהליך בצורה הטובה הבטוחה והחסכונית ביותר

מכירת בית יכולה להיות מלחיצה ולא נעימה. בתקופת המכירה, המוכרים נאלצים להתמודד עם ביקורים של קונים בביתם עם הערות ושאלות שיש לקונים על הבית, עם אי הוודאות ביחס למחיר שיקבלו על הבית ומתי יצליחו למכור. מכירת דירה, הינה אחת העסקאות המשמעותיות ביותר בחיינו, אשר נושאת עימה השלכות עתידיות. אנו מגישים לכם מדריך לרכישת דירה, דרכו תוכלו להבין בבהירות את התהליך עצמו והמורכבות שלו.
ראשית, חשוב לי להדגיש בפניכם, כי מדובר בהליך מורכב מאד וכפי שתקראו בהמשך בהליך אשר בתוכו לא מעט סיכונים, במיוחד כאשר אינו נעשה באופן יסודי ומקצועי.
קיימת חשיבות עליונה בעריכת חוזה מכר על ידי עורך דין המתמחה בליווי עסקאות מקרקעין, ובפרט המתמחה בייצוג רוכשים בחוזי מכר דירה וזאת בכדי למנוע תקלות ומצבים החושפים את הקונה או המוכר לסיכונים מיותרים. לכן, אני מציעה לכם להיוועץ עם עורך דין המתמחה בתחום המקרקעין אשר יטפל למענכם בעסקת הרכישה.

משרדי, מלי חיימוב משרד עורכי דין, בעל ניסיון של שנים בליווי עסקאות מקרקעין, מלווה רוכשים רבים ולוקח חלק ניכר בעסקאות החשובות ביותר בחיי לקוחותינו ומהווה שותף אמיתי עד לסיום העסקה.

שלבים מתקדמים

נסח טאבו

טאבו היא שיטת מרשם זכויות במקרקעין  המקובלת בישראל, המנוהלת ע”י לשכות רישום המקרקעין.

כאשר נכס רשום בטאבו, יש חזקה לתקינות ונכונות האמור ב”נסח”, שהינו תמצית רישום המידע, המונפק כמסמך רשמי של מדינת ישראל. בכדי לוודא כי אין עיקולים או מכשולים אחרים אשר איננו מודעים אליהם מומלץ להנפיק נסח טאבו דרך שירות התשלומים הממשלתי.

מס שבח

מס שבח הוא אחד המיסים המרכזיים בענף הנדל”ן בישראל, שמו המלא הוא מס שבח מקרקעין ופעמים רבות ניתן לשמוע אודותיו בהקשר של מצב שוק הנדל”ן למגורים בישראל, בהקשר להטבות מס שהמדינה מעניקה וכיוצא באלו. בבסיסו, מס שבח מיושם על רווח הון הנוצר ממכירת נכס מקרקעין או ממכירת מניות בתאגיד העוסק במקרקעין. לעומת רווח הון ממקורות אחרים, את מס השבח יחסית קשה לחשב משום שהוא כולל תהליך חישוב מורכב יותר, כאשר בנוסף יש מקרים בהם קיים פטור מתשלום המס. בטרם מכירת דירה יש לבחון היטב את סוגיות המיסוי וזאת על מנת לצמצם למינימום את החיוב במס שבח ואף להימנע מתשלום מס השבח. במסגרת הייצוג המשפטי חלה חובה על עורך הדין המייצג אתכם לברר באופן מקיף ויסודי נתונים בנוגע לנכסים שבבעלותכם ובבעלות התא המשפחתי שלכם ובין היתר:, פרטים בנוגע למועד רכישת הדירות ומחיר רכישתם, האם התקבלו בירושה או במתנה,  מהן מקורות המימון לרכישת הדירה: האם מקורות שלכם או מכספי מתנה? האם מכרתם דירות ומתי? האם העברתם דירות במתנה ומתי? האם הדירות משמשות למגורים? האם נעשה שימוש אחר בדירות ומתי?

חריגות בניה

חריגת בניה מתייחסת לכל סוג של בניה המתבצע ללא קבלת היתר כדין מהוועדה המקומית לתכנון ובניה בה מצוי הנכס בגינו מגישים את הבקשה. תופעה זו של בניה לא חוקית שהיא שכיחה באזורנו, על מגוון ביטוייה, מהווה הפרה של זכויות הבניה הקיימות לגבי הקרקע, חריגה מהמטרה שיועדה עבור הקרקע ומהתשתית התכנונית שנקבעה במסגרת תוכנית בניין עיר (תב”ע) ונחשבת לעבירה על חוקי התכנון והבניה.

כל חוזה מכר בנדל”ן ישנם הצהרות מוכר שביניהם המוכרים מתחייבים כי לא תלוי כנגד הדירה ו/או כנגד המוכר תביעה מצד רשות מוסמכת כלשהי, וכי הדירה בנויה כדין וללא חריגות בניה ולדירה קיים היתר בניה כדין. ולכן כאשר אנחנו בתור מוכרים חותמים על החוזה ויש חריגת בניה אז מבחינה משפטית הרי זוהי הפרה של הסכם המכר והרוכש יוכל לדרוש את הפיצוי המוסכם (שהוא בדר”כ 20%). גם במקרה שהרוכש מעוניין לרכוש את הנכס עם חריגות הבניה הרי אם הרוכש מבקש משכנתא מהבנק אז השמאי יעריך את שווי הנכס הבנוי ע”פ היתר וכך אם ישנה חריגה אזי השמאי יעריך את שווי הנכס בסכום פחות מאשר שווי העסקה ע”פ חוזה המכר וכך ייווצר פער בין ההתחייבות החוזית של הרוכש לשווי העסקה. פער שבמקרים רבים מפוצץ את העסקה וגורם לעוגמת נפש עצומה הן למוכרים והן לרוכשים.

היטל השבחה

היטל השבחה מוטל מכוח חוק התכנון והבניה על בעל או חוכר של מקרקעין. שיעור ההיטל הנו 50% מההשבחה שנוצרה בנכס. ההשבחה היא עליית השווי של מקרקעין עקב הגדלת זכויות בניה כתוצאה מאחת מ- 3 הסיבות הבאות:

אישורה של תוכנית רחבה מקודמה  – במקרים בהם העירייה מגדילה את זכויות הבניה ומאפשרת לבעל קרקע לבנות בשטח גדול יותר, חלה השבחה עקב הגדלת זכויות הבניה ולכן נדרש לשלם סכום של 50% מהשווי.

הקלות –  בתהליכי הקלה העירייה מאשרת בנייה נוספת על התוכנית הקיימת.שימוש חורג –  מקרים בהם הותר לבצע חריגות בנכס מסוים אך במידה ונוצר מצב בוא ישנה השבחה במקרקעין תדרשו לשלם 50 % מערך ההשבחה שנוצר.

היטל ההשבחה בדרך כלל חל על מוכר הנכס, אולם אין זו קביעה שבחוק, ישנם מקרים בהם הקונה משלם את ערך ההשבחה אך מנקה את ההוצאה הזו מערך הסכום אותו הוא משלם למוכר.

כמו כן, היטל השבחה כולל בתוכו גם את האפשרות לערער על גובהו וזאת ע”י שמאות נגדית לשמאות שהוצאה מטעם הוועדה המקומית, ואף ישנם מקרים שניתן לקבל פטור מלא על כל המס של היטל השבחה.

תעודה לרשם מקרקעין

על-פי סעיף 324 לפקודת העיריות, העברת זכויות בנכס מותנית בהמצאת אישור עירייה המופנה לרשם המקרקעין, ולפיו כל החובות המגיעים לעירייה מאת בעל הנכס, ביחס לנכס שולמו במלואם.

תעודה זו הינה אישור המעיד על סילוק חובות של בעל הנכס ביחס לנכס (חובות כגון: ארנונה, מים, ביוב, היטל השבחה, אגרות והיטלי פיתוח) לאחר קבלת האישור תוכלו לפנות לרשם המקרקעין להמשך הליך העברת הזכויות בנכס. תוקף האישור הינו 6 חודשים ממועד הגשת הבקשה, בתנאי ששולמו מלוא התשלומים המגיעים לעירייה מאת בעל הנכס בגין הנכס לתקופה זו, ניתן להאריך את תוקף האישור ב-6 חודשים ולא יותר משנה ממועד האישור המקורי.

זיכרון דברים

פעמים רבות נתקלנו במקרים בהם נדרשו הקונים לחתום על זכרון דברים טרם חתימה על ההסכם, אז עצתי האישית בעניין זה היא , אל. זכרון דברים אינו שלב הכרחי בשלב רכישת הנכס, אך אם חתמתם עליו הוא  עלול להיחשב כמסמך משפטי מחייב וככזה הוא כובל את הצדדים לתנאים שהוסכמו במסגרתו לעסקה שבשלב זה אינו ברורים דיו שכן זכרון דברים כולל את ורק את תמצית ההסכמות שבין הצדדים, לכן זהו פתח למחלוקות ולצרות בהמשך.

בחרתם בכל זאת לחתום ? כדאי להכניס סעיף מפורש הקובע, כי הקונה לא יהא רשאי לרשום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), וכי אין בכוחו של זיכרון הדברים לאפשר לו לעשות כן, כל עוד לא נחתם חוזה רכישת דירה מסודר.

שלב החתימה

כדי למנוע הפתעות חשוב להגיע למועד זה ערוכים ומוכנים כאשר בידכם מצויה טיוטה סופית של הסכם המכר. חשוב להבהיר כי אחרי חתימת החוזה לא תוכלו לבצע שינויים כל שהם בנוסח החוזה  אלא בכפוף להסכמת הקונה.

תשלום מקדמה

במעמד חוזה מכירת דירה תשלומים ראשונים כבר ניתנים, ומתחילים במקדמה על סך 10% מגובה העסקה. המקדמה תינתן במעמד חתימת החוזה והינה שלב שאין לוותר עליו או לדחות אותו, אלא אם כן המקדמה מופקדת ע”י עו”ד מטעמכם בנאמנות. זאת, עבור תקופה קצרה שנועדה לאפשר  לרוכש הדירה לרשום עבור הנכס הערת אזהרה. מקדמה זו תעניק למוכר הדירה ערובה לביצוע העסקה ותשמש כפיצוי אם החוזה יופר.

הגנה משפטית

עסקת מכירת דירה עשויה להיות כרוכה בסיכונים, למקרה שהקונה יתחרט ו/או יפר באופן כל שהוא את הוראות חוזה המכר. לעתים, הדבר עלול גם לקרות עקב נסיבות, אשר אינן בשליטתו של הקונה, כגון: מחלה, פטירה, וכיו”ב.

לאור האמור, מומלץ, כי עורך הדין מטעמכם ידאג להכניס בחוזה מכירת דירה מנגנוני הגנה משפטיים מקצועיים מתאימים, אשר יבטיחו באופן מירבי ודווקני את שמירת זכויותיכם בעסקה.

הכלים המשפטיים העומדים בפני המוכר בבית המשפט הינם סעד לאכיפת ההסכם ודרישה לתשלום פיצויים ולחילופין סעד של ביטול ההסכם ודרישה לתשלום פיצויים.

במצבים בהם הקונה נקלע לקשיים כלכליים ואין ברשותו את הכספים הדרושים ואין ברשותו נכסים אחרים הרי שהסכם המכר לא יכול להעמיד לרשות המוכר כלי משפט שיאפשר לו לאכוף  על המוכר לרכוש את הדירה שכן לא ניתן לאכוף הסכם בבית משפט על מי שאין לו כסף לשלם. לכן במקרים כאלה ההסכם מעמיד לרשות המוכר סעד המאפשר לו לבטל את ההסכם ולדרוש מהקונה תשלום פיצויים לרבות תשלום פיצויים מוסכמים שבדרך כלל נקבעים בסכום של 10% מהתמורה ושניתן לתבוע אותם אף אם לא נגרם למוכר כל נזק.

במצבים בהם הקונה הינו בעל אמצעים להשלמת העסקה הרי שניתן בהחלט לקבל סעד של אכיפת ההסכם ולחייב את המוכר להשלים את העסקה וזאת בנוסף לתשלום פיצויים לרבות תשלום פיצוי מוסכם. הסכם המכר צריך לאפשר טיפול במצבי ביניים בהם הקונה מאחר בתשלום ובמקרה יכול המוכר להפעיל סעד של תשלום פיצוי מוסכם בשל האיחור וכן דרישה לתשלומי ריבית בגין האיחור בתשלום ולחילופין הוא יכול לדרוש ביטול ההסכם ותשלום פיצויים לרבות פיצוי מוסכם.

ביצוע חוזה

הליך מכירת נכס אינו מסתיים בחתימת החוזה, אלא כעת עליכם להתחיל בהליך העברת הזכויות בטאבו, אשר יפורט להלן:

הצהרה ודיווח למיסוי מקרקעין

סעיף 6 לחוק  מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ”ג – 1963 קובע כי מס שבח מקרקעין יוטל על השבח במכירת זכות במקרקעין. מס שבח מקרקעין הנו למעשה מס רווח הון, המוטל על מוכר זכות במקרקעין / זכות באיגוד מקרקעין אשר אינה מהווה בידיו “מלאי עסקי”. המס מוטל במקרה בו למוכר נוצר רווח ממכירת הזכות במקרקעין, אך לא יוטל מס במקרה של הפסד. לעניין שיעורי המס והזיכויים ממנו, יראו את השבח כחלק מההכנסה החייבת במס הכנסה בשנת המס שבה נעשתה המכירה. החוק קובע את דרך חישוב השבח, את ההוצאות המותרות בניכוי, את ההוראות לקביעת יום המכירה ושווי המכירה ואת ההוראות לקביעת יום הרכישה ושווי הרכישה. בנוסף, קובע החוק פטורים שונים והקלות ממס.

להלן מספר נקודות אזהרה אליהם חשוב מאוד לשים לב:

• דיווח חלקי של נתוני הצהרה, לא ייחשב כהצהרה, ויעכב את הטיפול בשומה .
• על-פי סעיף 73(א) לחוק מיסוי מקרקעין, המוכר ימסור למנהל, תוך 40 ימים מיום המכירה, על כן חשוב לדעת כי כל איחור במועד
  הגשת ההצהרה יגרור חיוב בקנס “אי הצהרה במועד” .
• חובת ההצהרה חלה גם אם המוכר או הקונה מבקשים פטור מתשלום המס.

סילוק /גרירת משכנתא

באופן עקרוני, ניתן לחלק את המוכרים אשר רוצים למכור את דירת המגורים עם המשכנתא לשתי קבוצות עיקריות: הקבוצה הראשונה היא משפרי הדיור, אשר רוצים לרכוש דירה גדולה יותר בשל הרחבת המשפחה או לשיפור התנאים, ואילו הדירה שברשותם כבר אינה מתאימה לצורכי המשפחה שהשתנו. במקרה זה ניתן לבצע גרירת משכנתא, ולמעשה המשכנתא תועבר ותצורף להלוואת המשכנתא עבור הדירה החדשה שתירכש.

לקבוצה השנייה שייכים מוכרים אשר מבקשים למכור את הנכס שבבעלותם כדי לקבל את הכסף באופן מידי, אם לצורך כיסוי חובות שנצברו עם הזמן ואם לכל מטרה אחרת. במקרה זה הצורך הוא לפרוע את החוב ולא לגרור אותו הלאה. במידה ואנו רוצים לסלק את המשכנתא מכל סיבה שהיא עלינו תחילה להשיב לבנק את יתרת הלוואת המשכנתא. אם קיימת נקודת יציאה למשכנתא, אפשר להשיב את מלוא הסכום בנקודה זו. אולם ללא נקודת יציאה, סילוק המשכנתא ילווה בתשלום קנס בגין פירעון המשכנתא המוקדם.

תחילה יש למכור את הדירה כדי להשיג את הכספים להחזר ההלוואה לבנק. לשם כך, צריך לקבל הסכמה עקרונית מהבנק למכירת הנכס הממושכן. מדובר ב”מכתב כוונות” המהווה אישור רשמי עבור הרוכשים לכך שהבנק יסיר את המשכון מהדירה כל עוד היתרה תשולם לו, בתוך מספר שבועות.

אם אתם מעוניינים בשיפור דיור, ניתן לבצע גרירת משכנתא גרירת משכנתא הוא תהליך שלווים מבצעים כאשר הם מוכרים נכס ישן ורוצים לקנות נכס אחר וכאשר הם לא פרעו את המשכנתא הקיימת עבור הנכס הראשון אלא רוצים פשוט להמשיך לשלם אותה אך שמרכיב השעבוד יעבור לדירה החדשה כי כמובן שאי אפשר להשאירו על הדירה הישנה שנמכרה.

גרירת משכנתא אינה שונה בהרבה מבקשת משכנתא רגילה, גם פה יש צורך להגיש מסמכים ולהראות נתונים פיננסיים שונים וגם פה הבנקים בוחנים את המקרה ספציפי באופן פרטני לפני מתן אישור לגרירה. אי לכך, חשוב לדבר עם הבנק לפני שרוכשים בפועל את הדירה החדשה, כדי לא להיות מופתעים ונטולי מימון ברגע האמת.

אישור עירייה לטאבו

כאמור, תעודה זו הינה אישור המעיד על סילוק חובות של בעל הנכס ביחס לנכס (חובות כגון: ארנונה, מים, ביוב, היטל השבחה, אגרות והיטלי פיתוח) . מומלץ שלא להותיר את הטיפול באישורים הללו לרגע האחרון שכן, הם כרוכים במתן אישור  בין מספר מחלקות שונות, לשם בדיקה שלא הותרתם חובות בגין הדירה הנמכרת. יתר על כן, ניתן להגיש השגה במקרה בו אתם חולקים על גובה החיוב (אם יוטל) ואף לבקש פטור במקרים בה הדירה הייתה ריקה.

מסירת החזקה

במעמד מסירת החזקה, ישלם לכם הקונה את התשלום האחרון של התמורה ויקבל כנגדו את כל המסמכים הדרושים לצורך העברת הרישום בטאבו על-שם הרוכש המוזכרים לעיל כגון: שטרי מכר חתומים ומאומתים כדין ו-ייפוי כוח נוטריון בלתי חוזר לשם רישום הדירה בטאבו, אשר ניתנים במעמד חתימת החוזה,  אישור עירייה לרשם המקרקעין לרבות היעדר חוב של היטל השבחה, אישור מס שבח, טופס בקשה לרישום מקרקעין, וכו’.

ביצוע חוזה

לאחר קבלת התמורה ומסירת החזקה לא הסתיימה לחלוטין מלאכת מכירת הנכס, אלא עליכם לבחון כי הקונה דאג להעברת הדירה על שמו, בטאבו וכן וכי שמכם אינו נמצא כבעלים בשום מוסד רלוונטי. כמו כן, מומלץ להכניס לחוזה המכר סעיף אשר תוחם את הזמן הדורש מהקונה לבצע את העברה כאמור.

אל תעברו את התהליך לבד ליווי מלא ע"י משרד עורכי דין מלי חיימוב