ליווי קבלנים

ליווי יזמים וקבלנים – תמ"א 38

ברוב המקרים, בעלי דירות שמעוניינים בתמ"א, יעדיפו להעביר את הפרויקט ליזם חיצוני שישפץ את הבניין ואילו כתמורה לכך מעבירים לו את זכויות הבנייה. עם זאת, ישנם מקרים שבעלי הדירות בעצמם ירצו להיות היזמים בפרויקט בבניין שבבעלותם ולהרוויח את התשואה שעל הדירות העתידיות להבנה

לאחרונה ניתן להבחין באנשים רבים אשר מעוניינים להגדיר עצמם כיזמי נדל”ן, ביניהם מי שבונים מבנים מאפס, קבוצות רכישה, מתווכי נדל”ן המנצלים הזדמנויות, ואפילו סתם אנשים שרכשו נכס, שיפצו אותו ובכוונתם למכור אותו ברווח. לטעמי כל אלה אכן עונים להגדרה של יזמי נדל”ן.

ובכן, יזם הינו מקצוע לא מוגדר ולא מספיק ברור. יזמי בניה, אינם זקוקים לשום רישוי ולשום רישום, ואף לא נדרש מהם להיות בעלי הכשרה או תואר.

אולם, כן חלים עלים חוקים, ובכללם חוק מכר (דירות) תשל”ג -1973, על פיו מי שבונה , בין אם בעצמו או ע”י אחרים, על מנת למכור, מחויב על פי חוק.

במאמר הבא ארחיב על נושא מיזמי תמ”א 38 אשר הופכים להיות נפוצים ביותר בקרבנו, ואם אתם מעוניינים לעשות את הפרויקט בעצמכם ולקצור את פירות התשואה לכיסכם, להלן כמה הסברים שיעזרו לכם להבין את התהליך בכללותו.

מתי יזום עצמאי כדאי?

ברוב המקרים, בעלי דירות שמעוניינים בתמ”א, יעדיפו להעביר את הפרויקט ליזם חיצוני שישפץ את הבניין ואילו כתמורה לכך מעבירים לו את זכויות הבנייה. עם זאת, ישנם מקרים שבעלי הדירות בעצמם ירצו להיות היזמים בפרויקט בבניין שבבעלותם ולהרוויח את התשואה שעל הדירות העתידיות להבנות.

באומרי יזום כדאי אני מתכוונת לפרויקט אשר יעלו בו כמה שפחות התנגדויות וקשיים. כאשר מדובר בבניין אשר נמצא בבעלותו של אדם יחיד או במקרים שיש מספר מצומצם של בעלי דירות בבניין ושוררת ביניהם מערכת יחסים טובה, ניתן לצפות כי אכן לא יהיו בו הרבה התנגדויות או קשיים, אולם הערכות לא נבונה ומעמיקה עלולה לגרום לכם להצטער שנכנסתם לנעליים הללו.

שלב 1: האם בכלל אפשרי לבצע פרויקט תמ”א

תוכנית אדריכל רעיונית – תוכנית זו, כולל בדיקת זכויות הבנייה והמצב התכנוני במסגרת תמ”א 38, דרכה נבחן האם ניתן להוסיף, בין היתר, את המפורט להלן:

• ממדים.
• מעליות.
• קומות נוספות.
• חניות לדירות הקיימות ( ישנה חובה בפרויקט תמ”א לספק לדירות החדשות חניה).

כמו כן, במסגרת תוכנית אדריכלית אנו נבחן היתכנות לחיזוק הבניין וכן ניצור הדמיה המתבססת על המצב הקיים יחד עם התוכנית הרעיונית.

שלב 2: ניתוח הזכויות הקנייניות

בדיקה משפטית – בשלב זה מומלץ להסתייע בעורך דין כדי לבדוק, בלשכת רישום מקרקעין, את מצב הנכס, האם יש בעיות ברישום, בבעלויות ובנושאים אחרים אשר עלולים לעכב את תהליך קבלת ההיתר.

כאשר מדובר בבתים עם מספר בעלים, קבלת תמונה מלאה של השטחים והבעלות עליהם, השטחים המוצמדים בתקנון והערות על הנכס הינה קריטית. למשל קרו מקרים בהם דיירים עברו את כל הבדיקות המקדימות לקבלת היתר אולם בעת הבקשה להיתר התברר למבקשים כי ישנו חלק בבניין אשר רשום על הקבלן שבנה בזמנו את הבניין, דבר אשר הביא לביטול הפרויקט, לכן, מומלץ לבחון את שלב זה בשלב מקדמי של הפרויקט.

שלב 3: הערכת עלויות

חו”ד מנהל פרויקט – לאחר שעברנו את הבדיקות המקדימות של הזכויות הקנייניות והתכנותו של פרויקט תמ”א 38 יש לקבל חו”ד ראשונית ממנהל פרויקט, שיבדוק האם הוא אפשרי מבחינה טכנית ויתמחר את עלות הביצוע. מנהל הפרויקט חייב להיות מהנדס בניין בהכשרתו והוא מנהל את הבנייה מהשלב הראשון ועד למסירת הדירות החדשות.

תפקידו של מנהל הפרויקט הוא להעריך את עלויות הביצוע, הבדיקות והתכנון, ולבחור אנשי מקצוע בהתאם למכרזים שיוצעו על ידו וזאת בהתאם לתקציב שאתם תקצו לו, בעלי הדירות. העלויות כוללות את שכרם של מנהל הפרויקט, אדריכל, עו”ד, מפקח בנייה קבלנים מבצעים ובכלל כל העלויות הנגזרות מביצוע הפרויקט, ביניהם נכללים אגרות, מיסוי, תשלומי אגרה וכו’.

עלות פרויקט ממוצע מתחילה ב- 3 מיליון ויכול להגיע לכ- 8 מיליון שקל. הסכומים משתנים מפרויקט לפרויקט ותלויים בגודל הבניין, במספר הדירות החדשות והחניות שיבנו.

שלב 4 : בדיקת כדאיות כלכלית של הפרויקט

ניתוח רווחיות הפרויקט – בשלב זה אנו נעזר בשמאי מקרקעין, אשר הינו בעל הכשרה שיווי הזכויות שניתנות מתוקף התב”ע (תוכנית בניין עיר) הקיימת ומתוקף תמ”א 38.

בנוסף יש להכין דו”ח אפס – דוח אפס הינו דוח כלכלי/ עסקי שעורך שמאי מקרקעין ובו הוא מתאר את מצבו של הנכס. הדוח מיועד לבנקים ולמוסדות אשראי על מנת לסייע בהערכת שווי הנכס האמור לשמש ביטחון למתן אשראי. הוא למעשה “תכנית עסקית” של פרויקט ומשמש ככלי לבחינת כדאיות השקעה וככלי לגיוס הון לפרויקט מקרקעין (דו”ח כזה, שהוכן ע”י שמאי מקרקעין, מוגש לבנק בכל מקרה של ליווי פיננסי לפרויקט).

דו”ח “אפס” מלא כולל: הערכת שווי הקרקע, תחזית עלויות הקמת הפרויקט, אומדן שווי הנכס הבנוי, תחזית מכירות, תחזית זרם תקבולים, ניתוחי רגישות לשינויים בעלויות וממחירי המכירה וכו’.

שלב 5 : מימון הפרויקט

אם עברנו את כל השלבים הנ”ל בשלום, ונראה כי ניתן לבצע את הפרויקט באופן מעשי, השלב הבא יהיה לבדוק האם ניתן לגייס את הסכום הראשוני להתחלת ביצוע הפרויקט. סכום זה יכול להגיע לכ- 250 אלף ש”ח, אשר כולל את אגרות הבנייה הנדרשות והתכנון הראשוני של הבניין באמצעות האדריכל.

לאחר הגיוס הכספי הראשוני, ואם מדובר בבניין אשר אינו בבעלים של אדם יחיד, נדרש להשיג את ההסכמות של כל שאר בעלי הדירות בבניין , בכפוף לאחוז הנדרש הקבוע בחוק.

את שאר עלות הפרויקט ניתן לנסות לגייס דרך הבנק באמצעות משכנתא. מאחר ומדובר בפרויקט אשר מבוצע ע”י הדיירים ולא ע”י יזם חיצוני, למרות שבנקים לא נוהגים לאשר מימון לפרויקטים מסוג זה, לעיתים ניתן לקבל את האישור.

כאמור, הסכמת הבנק למתן המימון תלויה בין השאר בדו”ח אפס אשר ביצענו בשלב הקודם.

חשוב לציין כי אלו אשר לוקחים על עצמם את היוזמה להתחיל בפרויקט כזה, תהיה עליהם אחריות כלפי בעלי הדירות, לפי ערבות חוק מכר, ממש כמו כל קבלן או יזם אחר.

אל תעברו את ההליך לבד – ליווי מלא ע"י משרד עורכי דין מלי חיימוב

משרדנו מייצג יזמים וקבלנים הן בניהול השוטף של החברה, והן בליווי צמוד של פרויקטים.

אנו מודעים לעובדה כי כל פרויקט הינו מורכב וארוך טווח, בכל פרויקט מושקעים משאבים עצומים והון רב. לפיכך, חשוב שילווה אתכם עורך דין מקרקעין בעל ידע מקצועי, אחריות, מיומנות, מומחיות, ובעל ניסיון רב בתחום של ליווי פרויקטים. המשרד מעניק מעטפת שירותים מלאה ליזמים, לקבלנים, וכן לרוכשים ולמשקיעים בתחום הנדל”ן המסחרי המניב, ובתחום הבניה, הרכישה וההשכרה למגורים.

משרדינו ילווה אתכם החל מהשלב המוקדם של תכנון ויזום התב”ע, ליווי הליכי התכנון, התנגדויות ועררים, וכן טיפול בצדדים המשפטיים של ליווי הפרויקטים כגון עריכת הסכמי יזום, הסכמי רכישת הזכויות במקרקעין, וליווי משפטי מול הגורמים המממנים לרבות הבנקים וחברות הביטוח.

אנו נעניק לכם שירות וליווי משפטי באופן שיתאים לכם במיוחד , על פי דרכי ההתנהלות שלכם, אופן העבודה והגישה העסקית המאפיינת אתכם ואשר בה אתם מאמינים.

משרדנו מבטיח לכם זמינות גבוהה, סטנדרט שירות מצוין וליווי מקיף, יסודי וצמוד לאורך כל הדרך.