עסקאות רכישה

בדיקות מקדמיות

בדיקת סביבת הדירה

מומלץ, לפני שאתם בוחרים את הדירה המיוחלת, לבחון אותה מספר פעמים ובשעות שונות.

כך בדיקת הבית תהא כזו שלא תתיר מצב של תקלות שאנו לא ערים אליהם.

משרדי נתקל לא פעם באנשים אשר רכשו דירה בה התאהבו מהרגע הראשון אך לאחר שנכנסו לדירה, בבוקר הראשון אשר לנו בדירה החדשה, התעוררו לקולם הרועש של ילדים רבים וגילו כי הדירה שרכשו נמצא בסמוך לגן ילדים, או ישנו חדר תקשורת בבניין אשר פולט קרינה רבה.

אל תתביישו, תשאלו! הסתובבו ובדקו היטב על כל פרט ופרט ואף חפשו בעיניכם לפגמים אשר לא נראים במבט ראשון וחטוף, כמו סדקים, סימני רטיבות, ריחות רעים שמקורם לעיתים מעובש בקירות שאינו נראה לעין או אף לא מקורם מתוך הדירה אלא מתשתית לקויה של הבניין.

כמו כן, עברו על תשתיות ומערכות הביתה כמו תריסים מזגן, ברזים ,מטבח וכו׳ וזאת בכדי לאמוד את תקינותם.

דרך נוספת להכיר את הדירה היא פניה אל השכנים בבניין, כך תוכלו בדרך אובייקטיבית להכיר את הבניין עצמו ומפגעים אשר נמצאים בו או בקרבתו כמו מפגעי תברואה, התחזוקה הכללית ובכלל את טיב השכנים, האם הם נעימים או לא.

נתון נוסף שכדאי לבחון הינו מיקומה של הדירה, השכונה, מיקומם של מוקדים חיוניים כמו: מכולת, בנק, קופ״ח, גני ילדים בתי ספר ועוד.

כמו כן, אני ממליצה לבחון את דרכי הגישה לשכונה ואת הכבישים הסמוכים לה.

נסח טאבו

נסח הטאבו הינו כמעין תעודת זהות של הדירה, באמצעות נסח הטאבו תוכלו לוודא האם הדירה רשומה על המוכר, האם ישנה משכנתא על הנכס ועוד הערות שיכולות לרבוץ על הנכס כמו הערות אזהרה עיקולים צווי הריסה ועוד.

בדק בית

בדק בית הינה בדיקה אשר נעשית ע”י חברה לאיתור ליקויי בנייה אשר מבצעת ביקורת מבנה אשר בסופו היא מתארת את מצב הבית, אורך חיי מערכות הבית ( ביוב, חשמל וכו’) וייתר המרכיבים בבית כמו קירות וגג.

יחד עם זאת, יש לציין כי מומחה בדק בית המבצע בדיקת ליקויי בנייה עשויה שלא לגלות את כל המידע על מצב הנכס, שכן ביצוע ביקורת מבנים מבחינה טכנית אינה מבטיחה כי יתגלה כל פגם וליקוי שהוא בנכס.

בדיקת שמאי

ישנה נטייה לבלבל בין בדיקת ליקויי בנייה לבין בדיקת שמאי מקרקעין לצורך הערכת שווי נכס. ביקורת מבנים או בדיקת ליקויי בניה המבוצעת ע”י מהנדס קובעת את מצב המבנה מבחינה הנדסית, ואילו סקירת/הערכת נכס בידי שמאי מקרקעין עוזרת להעריך את שוויו בשוק.

שמאי מקרקעין יוכל להעריך עבורכם באופן מקצועי את השווי הריאלי של הנכס, כדי לסייע לכם בקבלת החלטה מושכלת לגבי הכדאיות הכלכלית של קניית דירה.

כמו כן, באמצעות בדיקה של שמאי מקרקעין (ולעתים, בשילוב מודד מוסמך) תוכלו לדעת האם מצבו הפיסי של הנכס אמנם תואם את היתר הבנייה ולהיזהר ממצב של קניית נכס עם חריגות בנייה אשר יעלו לכם כסף רב הסרת החריגה ולעיתים אף תשלום על קנסות בעקבותיו.

משכנתא

במידה ואתם מעוניינים בלקיחת משכנתא לצורך קניית הדירה , ראשית בקשו מהבנק אישור עקרוני בדבר קבלת הלוואת משכנתא, וזאת טרם חתימת הסכם הרכישה. אומנם תדרשו לבצע מול הבנק כמה בדיקות מקדמיות אולם פעולה זו תוכל לחסוך לכם המון כאבי ראש, שכן עם אישור כזה הבנק בהתאם להצהרות שנתתם, מסכים לכם משכנתא, לרכישת הדירה.

עניין נוסף שיש לבחון בתחום זה הינו מצידו של המוכר והוא האם הוא לקח משכנתא על הבית וכמה נותר עד לסילוקה המלא. במסגרת בדירה זו, בקשו מהמוכר אישור יתרת סילוק משכנתא מהבנק המשכן.

תשריט הדירה

התשריט הוא למעשה התוכנית המחייבת לגבי הדירה מבחינת השטח, גבולותיו, החלוקה הפנימית, תוספות מיוחדות וכו’.

באמצעות התשריט ניתן לוודא, כי שטח הנכס אותו אתם רואים ושוקלים לרכוש אכן תואם מבחינה קניינית את זכויות המוכר בטאבו.

כמו כן, תוכלו לדעת ולאמת, כי לא בוצעו בדירה שינויים ו/או תוספות שונים שלא כדין (חריגות בניה, פלישות, וכיו”ב).

אם אתם מתכוונים לקחת משכנתא לרכישת הדירה כדאי לדעת כי בנקים נוהגים לדרוש תשריט לכן בכדי למנוע עיכובים מיותרים מומלץ להצטייד בתשריט הדירה בטרם עת.

תיק בניין ברשות המקומית

תיק הבניין נמצא במחלק ההנדסה של הרשות המקומית ומאגד את כל המסמכים שקשורים לבניין, החל מתחילת התכנון שלו ועד לתום הבניה. בתיק נמצאים גם כל ההיתרים שניתנו לבניין מהרשויות השונות.

במידה ומצב הדירה אינו תואם את היתר הבניה המאושר שבתיק, יתכן ויש חריגות בניה, דבר העלול לעלות לכם המון כסף בעתיד.

זיכרון דברים

פעמים רבות נתקלנו במקרים בהם נדרשו הקונים לחתום על זיכרון דברים טרם חתימה על ההסכם, וכפי שאפרט להלן, המלצתי היא להמנע מלעשות זאת.

זיכרון דברים אינו שלב הכרחי בשלב רכישת הנכס, אך אם חתמתם עליו הוא עלול להיחשב כמסמך משפטי מחייב וככזה הוא כובל את הצדדים לתנאים שהוסכמו במסגרתו לעסקה שבשלב אינו ברורים דיו שכן זיכרון דברים כולל את ורק את תמצית ההסכמות שבין הצדדים, לכן זהו פתח למחלוקות ולצרות בהמשך.

בחרתם בכל זאת לחתום ? כדאי להכניס סעיף מפורש לפיו זיכרון הדברים יהיה מותנה בחתימת הסכם מחייב בתוך זמן קצוב מראש ואם לא ייחתם יתבטל באופן אוטומטי, מבלי שאף צד יפצה את משנהו.

חתימה על חוזה המכר

כדי למנוע הפתעות חשוב להגיע למועד זה ערוכים ומוכנים כאשר בידכם מצויה טיוטה סופית של הסכם המכר.

בנוסף מומלץ להגיע עם נסח טאבו מעודכן לתאריך החתימה , קרי להוציא מאתר רישום מקרקעין נסח טאבו מספר ימים לפני היום החתימה.

לאחר החתימה על ההסכם תתבקשו להעביר למוכר שיק מקדמה למוכר, בסכום אשר יקבע בחוזה המכר, אך נהוג לדרוש סכום של 10% משווי התמורה המלא .

חשוב מאד לבקש תצלום של הצק על גביו יחתום המוכר באשר לכך שקיבל את המקדמה כנדרש.

רישום הערת אזהרה

זהו שלב אשר חשוב מאד לבצעו בהקדם האפשרי לאחר חתימת החוזה .

הערת אזהרה תבטיח את הזכויות החוזיות שלכם מול המוכר כלפי כולי עלמא וכן תגן עליכם במקרה של עיקולים או אפילו מכירות כפולות של הדירה .

אל תעברו את התהליך לבד, ליווי מלא ע"י משרד עורכי דין מלי חיימוב

ישנם היבטים ושיקולים רבים אשר צפים במהלך ביצוע עסקאות מכר, ולעתים אף עולים נושאים ומכשולים בשלב מתקדם בעוד שמוטב היה, להיות מודעים אליהם עוד בשלבים ההתחלתיים של הליך המו”מ.

בקניית דירה, קיימת חשיבות עליונה בעריכת חוזה מכר על ידי עורך דין המתמחה בליווי עסקאות מקרקעין, ובפרט המתמחה בייצוג רוכשים בחוזי מכר דירה וזאת בכדי למנוע תקלות ומצבים החושפים את הקונה או המוכר לסיכונים מיותרים.

כל התהליך כרוך בביצוע בדיקות אינסופיות, בניהול הליכים ביורוקרטיים ובשמירה על קשר עם גופים פיננסיים לקבלת הלוואה, פעולות שאדם שאינו מתמקצע בתחום אינו יכול לבצע בצורה מקצועית דיה באופן עצמאי.

בעזרת עורך דין מיומן בתחום תוכלו להיות בטוחים , כי חוזה המכר הוא הוגן, להתוודע אל תנאי ביטול העסקה ולהיות בטוח, כי זכויותיך בעסקה נשמרות.